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规范房屋交易秩序 维护房屋交易安全---对已购公有住房和经济适用住房退出管理政策解读
发布时间:2017-09-13     信息发布人:信息处

   

 市政府近日以市政府办公厅名义印发了《保定市已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》(以下简称《细则》)。该《细则》以落实国家已购公有住房和经济适用住房政策为主线,从保障住房权利人合法权益、规范已购公有住房和经济适用住房交易秩序、维护交易安全出发,从主要依据、实施原则、退出条件和程序、缴纳费用等方面制定了16条规定。为便于广大市民理解,解读如下:

 1制定《细则》的目的。《细则》旨在明确已购公有住房和经济适用住房取得完全产权和上市交易的具体事项,依法规范已购公有住房和经济适用住房退出管理的相关活动,确保交易活动依法有序,以保障住房权利人合法权益,体现社会公平。

2、制定《细则》所遵循的原则。一是依法依规。严格遵循国家已购公有住房和经济适用住房上市交易的政策规定,在结合我市实际的基础上,将政策规定具体化、本土化,更具可操作性。二是尊重历史。尊重历史、实事求是,明确了上市年限、土地价款缴纳标准和办理程序。三是让利于民。优化简化程序,让群众少跑路、少花钱、早上市交易。

3、制定《细则》的政策依据。主要依据:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔200724号)、《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007258号)、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》(建设部令第69号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保[2010]59号)等。

4、单位集资建房是否属于经济适用住房?根据国家政策规定,经济适用住房包括安居工程住房和单位集资建设的住房。因此,单位集资建房属于经济适用住房。

5、已购公有住房和经济适用住房如何取得完全产权并上市交易?两者有何不同?

已购公有住房和经济适用住房完全产权,是指房屋所有权人补缴土地价款和相关税费后取得该套住房的全部权利,房屋性质变更为“市场化商品房”的活动。已购公有住房和经济适用住房上市交易,是指房屋所有权人取得完全产权,并将该套住房转让给第三人的活动。

两者共性为:均以补缴土地价款等费用为必要条件,均可实现由公有住房和经济适用住房变更为“市场化商品房”,由有限产权变为完全产权。区别为:取得完全产权,房屋权利人不发生变化;而上市交易,房屋权利人会发生变化,房屋产权转移至第三人。

6已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人需具备哪些条件才能申请取得完全产权或上市交易?

《细则》规定,已购公有住房和经济适用住房取得完全产权或上市交易应符合下列条件:

(一)申请人已取得该套房屋的不动产权证书(房屋所有权证);

(二)20071231日后审批的经济适用住房,签订购房合同满5年;

(三)无法律、法规、规章规定以及合同约定的其他限制性条件;

(四)该套房屋设定有抵押权的,应当经抵押权人书面同意;

(五)法律、法规、规章和规范性文件规定的其他条件。

7、哪些已购公有住房和经济适用住房取得完全产权或上市交易不受购买年限限制?

 一是所有已购公有住房;二是20071231日前(含当日)审批的经济适用住房;三是因法定继承、离婚析产、生效的法律文书以及法律法规规定的其他情形办理房屋所有权转移、变更的经济适用住房。

8已购公有住房和经济适用住房取得完全产权和上市交易为什么要补缴土地价款和相关税费?

公有住房和经济适用住房是由政府提供政策优惠建设的保障性住房,已购公有住房和经济适用住房价格中均不含土地价款,根据现行国家政策,上述住房取得完全产权和上市交易时,均需由房屋所有权人缴纳一定比例的土地价款。对上市交易的,按照国家税收政策,还应缴纳相应的税费。

9已购公有住房和经济适用住房取得完全产权和上市交易补缴土地价款的标准是什么?哪一类不再补缴土地价款?

《细则》规定,补缴的土地价款按下列标准缴纳:

(一)已购公有住房,按照房屋计税价格的百分之一补缴土地价款;

(二)已购经济适用住房,20071231日前审批的项目,土地权利性质为划拨的按照房屋计税价格的百分之一补缴土地价款;20071231日后审批的项目,按照房屋计税价格与原购买价格差价的30%补缴土地价款,补缴土地价款的建筑面积应当扣减该套房屋按有关规定已补缴差价款的建筑面积。

20071231日前审批的土地权利性质为出让的经济适用住房,不再补缴土地价款。

10、已购公有住房和20071231日前审批的经济适用住房取得完全产权的办理程序?

(一)房屋所有权人按规定补缴土地价款和相关税费;

(二)房屋所有权人申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记;

(三)不动产登记机构将房屋权利性质变更为市场化商品房,土地用途变更为住宅,土地权利性质为划拨的变更为出让,权利人不变。

11、已购公有住房和20071231日前审批的经济适用住房上市交易的办理程序

(一)买卖双方到房地产交易部门办理房屋交易手续;

(二)房屋所有权人按规定补缴土地价款和相关税费;

(三)房屋所有权人申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移、变更登记;

(四)不动产登记机构将房屋所有权人转移至第三人,房屋权利性质变更为市场化商品房,土地用途变更为住宅,土地权利性质为划拨的变更为出让。

1220071231日后审批的已购经济适用住房取得完全产权或上市交易的办理程序。首先到市住房保障部门申请办理批准手续,并核算需补缴的土地价款,再按上述程序申请办理取得完全产权或上市交易。

13为何以20071231日作为界定已购经济适用房适用政策的时间节点?

建设部等国家七部委《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007258号)于20071119日发布实施,我市于200712月发布实施了《关于完善城市住房保障制度解决低收入家庭住房问题的实施意见》。自此,国家关于解决城市低收入家庭住房困难的经济适用住房政策在我市正式实施。所以,《细则》以20071231日作为界定适用不同政策的时间节点。

14、已购公有住房和经济适用住房取得完全产权和上市交易,土地权利性质变为出让的,土地出让年限如何计算?

按照该《细则》土地权利性质变为出让的,土地出让年限为七十年,不再签订土地出让合同。出让时间从该宗土地上第一套房屋取得完全产权或上市交易之日起计算,在补缴土地价款标准不变的情况下,其它房屋取得完全产权或上市交易时,土地出让年限相应缩短。

15该《细则》实施前已经上市交易的,再申请办理取得完全产权或上市交易是否还要补缴土地价款?

该《细则》实施前已经上市交易,但未补缴土地价款和相关税费的已购公有住房和经济适用住房,房屋所有权人取得完全产权或再次上市交易时,应按照该《细则》规定补缴土地价款和相关税费。

 

 

                             保定市人民政府办公厅

                                2017911日

 

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